Dipl.- Ing. Wolfgang Zimmermann Architekt
öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung
von bebauten und unbebauten Grundstücken
Der im deutschen gebräuchliche Begriff "Immobilie" und der im englischen gebräuchliche Begriff "real estate" (ursprünglich fruchtbarer Ackerboden) lassen unterschiedliche Auffassungen über die Eigenschaften von Grundbesitz erkennen. Beide Aspekte von Grundbesitz haben je nach Objekt und konjunktureller Lage mehr oder weniger ihre Berechtigung. Die Immobilienwertermittlung hat unter Anderem die Aufgabe die Frage zu beantworten, welcher der beiden Aspekte bei bebauten oder unbebauten Grundstück überwiegt. Die Wertermittlung ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in folgenden drei wesentlichen Wertermittlungsverfahren detailliert geregelt.
Vergleichswertverfahren
Ermittlungen des Verkehrswerts (Marktwerts) von Immobilien beruhen allgemein auf Vergleichen, entweder auf Vergleichen mit gleichartigen Grundstücken (Vergleichswertverfahren), auf Vergleichen mit Erträgen (Ertragswertverfahren) oder auf Vergleichen mit Gebäude- und Bodenwerten (Sachwertverfahren). Die Wertermittlungsverfahren zu diesen mehr oder weniger direkten Vergleichen sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) detailliert beschrieben. Der Königsweg der Wertermittlung ist der direkte Vergleich mit Kauffällen unbebauter oder gleichartig bebauter Grundstücke, in gleicher Lage, gleichem Zustand und zum gleichen Zeitpunkt. Stehen solche Kauffälle nicht zum Vergleich zur Verfügung können unterschiedliche Kauffälle an das Wertermittlungsobjekt angepasst werden, falls die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Umrechnungskoeffizienten für die Anpassung ermittelt haben.
Ertragswertverfahren
Falls keine Umrechnungskoeffizienten ermittelt werden konnten, kann der Verkehrswert (Marktwert) für Renditeobjekte im Ertragswertverfahren ermittelt werden.
Sachwertverfahren
Bei nicht vorrangig aus Ertragsmotiven errichteten Objekten wie Einfamilienhäusern kann der Verkehrswert (Marktwert) auch aus dem Sachwertverfahren abgeleitet werden. Nur durch Marktkenntnis und Kenntnis aller für Grundstücke wertrelevanten Faktoren kann die Frage beantwortet werden, ob es sich bei bebauten oder unbebauten Grundstücken wirklich um "wahren Besitz" im Sinne von langfristig werthaltigem Besitz handelt oder um Besitz, der nicht nur kurz- bis mittelfristigen Wertschwankungen sondern auch langfristigem bis dauerhaftem Wertverlust unterworfen sein kann.Wolfgang Zimmermann